A.

繰上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の２種類がありますが、利息軽減効果は期間短縮型が圧倒的に有利となっています。では、実際にどれだけ変わるのかケースで確認します。

以上のように、同時期に同額の繰上げ返済をしてもその効果には差があります。毎月の返済額を減額した分に特別な使い途があれば別ですが、金利上昇や退職後のローン負担の軽減に備えるのでしたら、期間短縮型の方が繰上げ効果が高いと言えます。また、まとまった繰上げ返済のために毎月貯金をするより、毎月少しづつ増額して返済する条件変更の方が得な場合があるので、利用時にはシュミレーションをして実行しましょう。（計算は概算で計算しています。）

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まとまった金額を貯めて一気に繰上げ返済するのと、一定金額こまめに繰上げ返済するのではどっちが得か、悩むところです。金利の状況や組んだローンの返済タイプ、金利タイプによっても異なりますが、一般的には少しずつ繰上げ返済をした方が高い効果があると言えます。ただし、繰上げ返済に手数料がかかる場合には、あまり少額から繰上げ返済しても経費がかさむだけなので、手数料体系も確認の上、返済金額を決めましょう。

解説

実際のケースで見てみましょう。

借入金額 3000万円 金利3.2％ 35年間のケース

	繰上げ返済なし	2年ごとに100万円 計500万円繰り上げ返済	10年後に500万円 繰上げ返済
短縮期間		7年10ヶ月	6年11ヶ月
返済総額	49,880,721円	43,704,782円	44,943,595円
軽減効果		6,175,939円	4,937,127円

特に、元利金等返済では、借入れ当初の返済は利息部分がほとんどなので、早くにこまめに返済することで思わぬ差が生じます。繰上げ返済に手数料がかからないのであれば、毎月少額の繰上げ返済をすればさらにメリットがあります。また、変動金利型や２〜３年の固定期間選択金利型ローンの場合、金利変更時に合わせて繰上げ返済をすることは、金利が上昇した時のリスクヘッジになります。なぜなら、変更後の金利は繰り上げ返済後の減額された元本に対してかかるからです。例えば10年固定の低金利でローンを組み、将来金利の上昇が予想される時には、繰上げ返済は金利変更のタイミングまで待つ、ということもひとつの方法かも知れません。

ケーススタディ＆解説

よく繰上げ返済は得だと言われます。では、例えば100万円の繰上げ返済とその100万円を資産運用するのとではどんなケースでどちらが得なのでしょうか？繰上げ返済すると本来支払うべき利息を支払わずに済みますが、期間短縮の場合その恩恵を実感できるのはローンを完済した時と言えます。つまり、繰上げ返済で軽減できる利息以上の収益をあげられれば資産運用をした方が得ということになります。

ただし、これは全期間固定で借入れしたケースで、固定期間選択型や変動金利で借入れ、急激に金利が上昇した場合には金利は元本にかかるので金利が変更になる前に繰上げ返済をした方が有利と言えます。また、繰上げ返済は一度してしまうと資金は戻ってこないので、その資金がなくても将来本当に大丈夫かについてもしっかりシュミレーションしておく必要がありますね。＊上記の例はあくまで一例であり、概算で試算しています。

A.

当初住宅ローンも夫単独名義、登記も夫単独名義でしていた場合、妻の貯金や退職金を贈与の非課税枠を超えて繰上げ返済に使用すると、贈与税とみなされるので、妻の持分を登記するなど何らかの工夫をする必要があります。

解説

このケースで贈与税がかからない方法としては、主に３つ挙げられます。

1. 妻は住宅ローン返済負担を負っていないため、夫の負債を済した場合には贈与とみなされます。ただし、一人に対する贈与は年間110万円までは非課税となっていますので、毎年110万円ずつ贈与した上で毎年繰上げ返済することは可能です。
2. 夫単独名義から妻との共有名義にし、繰り上げ返済する700万円に相当する物件時価分について、妻へ持分登記変更をすることができます。ただし、登記費用や登記にかかる手間がかかりますし、名義を共有名義にすることはトラブルの種にもなるのでじっくり話し合ったうえで行ないましょう。また、夫のローン肩代わりとなるので、税務署や借入れ金融機関へ事前に必ず確認しましょう。
3. 生活費や教育費、貯蓄、その他の住居費など必要な費用を妻の退職金でまかない、夫の収入や貯金を繰上げ返済に充てるようにすることもできます。ただし、毎月のローン返済まで負担すると金額によっては非課税枠をオーバーし、元も子もないなんてことにもなるので注意しましょう。

最も危惧すべきは、繰り上げ返済によって手元資金が目減りするリスクだ。

手元資金がないところに、教育資金や車の買い替え、
自宅の修繕などの必要が生じると、別途、ローンを組むことになりかねない。

いずれも住宅ローンより金利は高い。
低利の住宅ローンの返済を焦るあまり、高い金利のローンを借りることになっては本末転倒だ。
また、これらのローン（リフォームローン、教育ローン、カーローン等々）には団体信用生命保険が付かないので遺族に借金を残すことにもなる。
実はこれが一番重要なポイント（リスク）である。

繰り上げ返済を急ぐ人の中には、
親から「お前が大学に上がる頃には住宅ローンは返し終えた」
などと吹き込まれている人も少なくない。
たしかに戦後、右肩上がりの経済成長を経験した世代では、
完済期間２〇年前後が平均的ともいわれる。
しかしこれには論理的根拠がある。

１９６５年当時の平均的な住宅価格を４〇〇万円前後とし、４〇〇万円を金利５・５％、返済期間３５年で借りた場合で考えてみよう。

都市勤労者世帯の月収に占める返済負担率は当初３１％だが、
１年後には平均月収が約５倍となり、返済負担率は６％に激減する。
高度経済成長の過程にあれば、月収の増加というアクセルのおかげで、
生活水準を変えることなく、誰でも簡単に繰り上げ返済ができたのだ。

しかし、現在のように収入が思うように増えない状況では、親世代と同じことをするのは到底、不可能である。

まずは教育費や修繕費のめどを立てること。

とくに一戸建てはマンションのように修繕積立金の支出を強いられない分、
計画的な準備が必要になる。
これらの準備が整ってなお、余裕資金があれば、繰り上げ返済を実行すればいい。
目処は500万円〜1,000万円だろう。

もちろん定年以降もローンが残るようなら、いつかは繰り上げ返済が必要だ。
収入が限られている以上、教育、住宅、自動車など、優先順位を付けることも重要。
教育費の一部を子どもに負担させる、という選択肢があってもいい。